Avocat en permis de constuire à Marseille

Le permis de construire est un document indispensable pour la réalisation d’une construction nouvelle ou la modification d’une construction existante. La constitution d’un dossier de permis de conduire est encadrée par différentes règles. Avocat en droit de l’urbanisme à Marseille, Maître Frédéric Cagnol vous assiste dans l’établissement de ce dossier. Ses compétences lui permettent aussi d’intervenir dans le cadre d’une contestation du permis de construire ou d’un audit préalable de celui-ci.

Le permis de construire

Le permis de construire est un document administratif permettant à l’administration de vérifier la conformité de votre projet de construction par rapport aux règles d’urbanisme en vigueur. Il est obligatoire pour les travaux de grande ampleur et ne concerne que les biens immobiliers. Le permis de construire est indispensable pour toute construction nouvelle. Les travaux sur les constructions existantes sont généralement dispensés de permis de construire, sauf s’ils créent une nouvelle surface supérieure à 20 m2, ou s’ils changent l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est également le cas si les travaux changent la destination ou la façade d’un bâtiment.

L'audit préalable du permis de construire

Pour augmenter vos chances d’obtenir un permis de construire, il convient de recourir aux services d’un professionnel du droit. Avocat en droit de l’urbanisme à Marseille, Maître Frédéric Cagnol assure un rôle de conseil dans la préparation de votre dossier. Il veille également à vous éviter certains pièges.

Toute construction requérant une autorisation d’urbanisme s’expose à ce que sa légalité et son bien-fondé soient remis en cause. Pour éviter une annulation partielle ou totale de votre permis de construire à cause d’une illégalité, il convient de recourir à un audit préalable. Le cabinet d’avocat au Barreau de Marseille réalise ainsi un audit des pièces de votre dossier avant son dépôt en mairie. Le but est de s’assurer du respect du document d’urbanisme dans votre commune ou des règles du PLU. L’audit préalable du permis de construire vous permettra également d’avoir un point de vue juridique sur votre projet de construction. Il permettra ainsi de relever les points faibles pouvant engendrer un contentieux du permis de construire.

La contestation du permis de construire

Toute personne morale ou physique a le droit de contester un permis de construire, à condition d’avoir un intérêt personnel à agir. Le contestataire doit être alors directement lésé par les travaux de construction en question. Il peut s’agir du maire (agissant au nom de la commune), du préfet (agissant au nom du département) ou un voisin de la construction. L’opposant peut être également une association si ses statuts ont été déposés en préfecture avant l’affichage de la demande de permis de construire. Le motif de sa contestation doit être aussi en accord avec sa raison sociale. La contestation du permis de construire peut être engagée en cas de non-respect du PLU ou des procédures, de dossier incomplet, d’empiétement sur une propriété d’autrui, de troubles causés par la construction, etc.

Le permis de construire est sujet à différents contentieux de l’urbanisme. Sa contestation peut faire l’objet de 2 recours distincts :

Vous écrirez directement au maire de la commune pour lui demander le retrait de son arrêté sur le permis de construire. Il a 2 mois pour vous répondre. En l’absence d’une réponse de sa part, vous aurez 2 mois pour saisir le Tribunal administratif en vue d’un recours contentieux.
Vous pourrez engager le recours contentieux dans les 2 mois suivant l’absence de réponse de la mairie à votre recours gracieux. Il est également possible de l’engager directement dans les 2 mois qui suivent l’affichage du permis. Le recours contentieux prend la forme d’un recours en annulation du permis de construire devant le Tribunal administratif.
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Avocat en droit de l’urbanisme à Marseille

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L'OBLIGATION DE DÉCLARATION PRÉALABLE

Les différents projets nécessitant cette déclaration sont :

  • Les travaux d’extension, d’agrandissement, de surélévation ou d’emprise au sol inférieurs à 40 m2
  • La construction d’un mur avec une hauteur supérieure ou égale à 2 m
  • L’aménagement extérieur d’abris ou d’annexes avec création d’emprise au sol ou de surface de plancher inférieure à 20 m2 (abri de jardin, carport, garage, etc.).
  • La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment (changement de menuiseries, rénovation de toiture ou de façade, etc.)
  • La construction d’une piscine avec un bassin inférieur à 100 m2
  • L’installation de portail et de clôture
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LA CONTESTATION DU PLU

Les moyens de légalité externe concernent entre autres l’incompétence de l’auteur de l’acte, le vice de forme et le vice de procédure.

Ce dernier peut être invoqué quand un acte administratif n’a pas été réalisé selon les procédures réglementaires. Cela peut concerner l’enquête publique, le défaut d’information des conseillers municipaux, les irrégularités relatives à la prescription de l’accomplissement du PLU, etc.

Les moyens de légalité interne concernent le non-respect des normes supérieures, le détournement de pouvoir ou l’illégalité relative aux partis d’urbanisme retenus. Ces moyens incluent également le caractère contradictoire des différents éléments du PLU ou l’erreur dans le choix de la procédure de changement du PLU.

Même si l’assistance d’un cabinet d’avocat au Barreau de Marseille est facultative lors d’un recours devant le tribunal administratif, les conseils de l’avocat contribueront à la recevabilité de votre contestation du PLU.

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Les différents projets nécessitant cette déclaration sont :

  • Les travaux d’extension, d’agrandissement, de surélévation ou d’emprise au sol inférieurs à 40 m2
  • La construction d’un mur avec une hauteur supérieure ou égale à 2 m
  • L’aménagement extérieur d’abris ou d’annexes avec création d’emprise au sol ou de surface de plancher inférieure à 20 m2 (abri de jardin, carport, garage, etc.).
  • La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment (changement de menuiseries, rénovation de toiture ou de façade, etc.)
  • La construction d’une piscine avec un bassin inférieur à 100 m2
  • L’installation de portail et de clôture
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Les 3 dominantes du droit de l'urbanisme

  • L’urbanisme réglementaire :
L’urbanisme réglementaire est constitué des servitudes ou normes d’utilisation des sols applicables aux demandes individuelles de construction ou d’aménagement. Il est adopté par l’Etat, les communes ou les établissements publics de coopération communale sur un territoire défini. Les principaux documents d’urbanisme sont les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les cartes communales dans les petites communes.
 
  • L’urbanisme opérationnel :
L’urbanisme opérationnel regroupe l’ensemble des actions conduites ayant pour objet la construction de bâtiment, la fourniture de terrain à bâtir ou le traitement de quartier et immeuble existants. Ce dernier concerne la réhabilitation, la résorption d’habitat insalubre ou la recomposition urbaine. L’urbanisme opérationnel est constitué de 2 volets : maîtrise foncière et procédure d’aménagement.
 
  • Les autorisations individuelles d’urbanismes :
Les autorisations individuelles d’urbanisme sont des décisions administratives autorisant des projets d’aménagement ou de construction. Le maire peut les délivrer au nom de sa commune ou, à défaut, au nom de l’État. Les différentes autorisations individuelles d’urbanisme sont : le permis de construire, le permis d’aménager, le permis de démolir et la décision de non-opposition à déclaration préalable.
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